במה עדיף להשקיע בנדל”ן או בשוק ההון ? שיח ער בנוגע לשאלה הזו מופיע בכל מיני קבוצות משקיעים. האם יש צד אחד שצודק ? אומר זאת כך, מאד תלוי מי המשקיע. אם אתם מסוג המשקיעים שאוהבים את הביטחון שמקנה נדל”ן הרי שיש דרך ביניים – ריט (reit) זה ראשי תיבות של real estate investment trust. ריט בצורה הפשוטה ביותר היא למעשה חברה בע”מ, ציבורית שמנהלת נכסי נדל”ן מניבים. המטרה של חברת ריט לאפשר לכם כמשקיעים להיחשף ולקחת חלק בפרויקטים מניבים. סוגי ההשקעות שחברות ריט לוקחות בהן חלק הן : משרדים, מחסנים לוגיסטיים, בתי חולים, תעשייה, מקבצי דיור למגורים, חניונים וכן הלאה. כל חברת ריט בארץ ובעולם בוחרת האם להתרכז בסגמנט מסוים או שמא היא מעדיפה לבנות תיק נכסים (פרוטפוליו) מגוון. בישראל 2022 רבים מהאזרחים טוענים בקול רם שהם לא מסוגלים לקנות דירה למגורים, ובעוד אני מזדהה עם התחושה, מבין את הכאב אני רוצה לומר שיש חלופה והרי שבדיוק בגלל זה פתחתי את הבלוג, כדי להרחיב את הידע והכלים שלכם להשקעות מגוונות. כאשר עורכים השוואה חשוב להשוות על בסיס “תפוזים לתפוזים”, אני לא חושב שיש מה להשוות ריט כחלופה לרכישת דירה אלא כהשקעה כחלק מתיק הנכסים שלכם. בעוד עבור דירה ברב המקרים נדרש הון עצמי שמתחיל ב 100,000-150,000₪ לכל הפחות, מניות ריטים נסחרות בעלויות של שקלים בודדים והמחוקק מאפשר את קיומן על מנת לתת חלופה לאזרחים במדינה לרכוש נדל”ן בצורה אחרת. בתור משקיע נדל”ן בעצמי אני רוצה לקרוא תיגר על המוסכמה, אם ישנה, שהמשקיע הפרטי עדיף על חברת ריט ואסביר.
- מנהלי ריט הם אנשי נדל”ן מקצועיים עם רזומה בניהול, ייזום והשבחת נדל”ן ומסוגלים להעסיק אנשי מקצוע מהשורה הראשונה על מנת לאתר, לנהל ולהשביח נכסי נדל”ן על שלל הסגמנטים שהם מכניסים לתיק הכנסים שלהם.
- גישה לעסקאות בהן יש פחות תחרות. כל אחד שהיה במכרז לנכסים זולים יודע שכמות האנשים שמגיעים היא שונה בתכלית מאשר במכרז שדורש הון גדול יותר. זה מאד פשוט במדינת ישראל יש פחות אנשים שיכולים לבצע עסקה ב 50,000,000₪ מאשר ב 1,000,000₪. חברות ריט מנהלות תיק נכסים, נכון לכתיבת שורות אלה שעולה על מיליארד שקלים.
- בהמשך לנקודה השניה, חשוב לדעת שהשבחה של נדל”ן מבוססת על חיבור בין כמה תחומים מקצועיים דוגמת : ייעוד המבנה וזכויותיו, ידע איך להגיש תוכניות ולנסות לקדם שינוי ייעוד כשנדרש, תוספות בניה או כל תהליך ייזום. האדם הממוצע לא בקיא ואין לו את היכולת לעשות תהליכים מסוג זה. חברות ריט מעסיקות אנליסטים, עורכי דין, אנשי כספים שמאים המעריכים את שווי הנכסים ועוד על מנת לקדם את התוכניות שלהן בעיריות ומול רשויות המדינה. מדובר ביתרון עצום של ידע, כסף והטבות חוקיות שלאדם הפרטי ברב המקרים, פשוט אין.
אלה 3 נקודות שאני מציין בלא מעט שיחות עם משקיעי נדל”ן ומנסה לקבל תשובות, חלקם הקטן משתפים אותי בעסקאות שביצעו, בעקיר פליפים מצוינים שמעידים על היכרות עם שוק ורובם הגדול בכלל לא מבין איך אני משווה בין שוק ההון לנדל”ן, בעוד מדובר בחברה ציבורית העוסקת בנדל”ן וייעודה בגדול הוא להחליף את הצורך של המשקיע בלהשקיע בנדל”ן ולנהל אותו. אני מניח שרב בעלי הדירות להשקעה לא יספרו לכם על הנאה גדולה בניהול הנכסים. השיחה מהדייר מגיעה בזמנים פחות נוחים, עולה כסף וככל שמצבת הנכסים עולה, כאב הראש בהתאם. ניתן לשלם עבור עזרה מן הסתם אבל היא מקוזזת מן הרווח/תשואה. קרן השקעות במקרקעין הינה גוף שמטרתו העיקרית הינה החזקה וניהול נדל”ן מניב לצרכי רווח כדי לאפשר למשקיעים פרטיים להשתתף באופן לא ישיר בפרויקטים מניבים. המס על רווחי הקרן משולם על ידי בעלי המניות בקרן ולא על ידי הקרן עצמה. תשלום המס ע”י בעלי המניות יחידים נעשה בדרך של ניכוי מס במקור מתשלומי הדיבידנד בשיעורים שונים ולא בשיעור הרגיל של 25%. קרן ריט צריכה לעמוד בשורה של תנאים במישור העסקי ובחלוקת הרווחים.
- שווי נכסי הקרן המושקעים בנדל”ן מניב בצירוף נכסים נזילים אשר מקורים בהנפקה או מתמורת מכירה של נדל”ן מניב לא יפחתו מ75% משווי כלל הנכסים.
- השקעה בנדל”ן מניב בחול מוגבלת ל25% מסך התיק הנכסים.
- הקרן רשאית לנצל אשראי עד גובה של 60% מנכסיה המניבים ועד לגובה של 20% מנכסיה האחרים.
- החברה חייבת לחלק דיבידנד במזומן של לפחות 90% מהכנסתה החייבת ואת כל שבח המקרקעין והון אשר יווצרו לה.
- קיימות הגבלות על שיעור הבעלות של מחזיק אחד במניות החברה.
- החברה מנכה מס במקור מתשלומי הדיבידנד בהתאם למקורו ולשיעור המס.
מתוך פקודת מס הכנסה, פרק שני 1, קרן להשקעות במקרקעין :
חברות ריט ונדל”ן בפרט נהוג למדוד באמצעות שני מדדים :
1. FFO
2.NOI
FFO-Funds From Operations
ה-FFO הוא מדד המקובל בעיקר בחברות נדל”ן מניב אשר מייצג את תזרים המזומן מפעילות של החברה מפעילותה השוטפת, ללא השפעת אירועים חד-פעמיים כגון רווחים ממכירת נכסים, עליית או ירידת ערך הנכסים, וכן וללא השפעת שינויים תקופתיים בהון החוזר. ה-FFO אינו חלק מהדוחות הכספיים ואינו נתון מבוקר. השימוש ב- FFO מאפשר השוואה עדיפה של הדוחות והביצועים העסקיים של חברות נדל”ן מניב על בסיס שווה בפרקי זמן מוגדרים (שנה/חציון/רבעון בודד). בנוסף יש אפשרות ואף מקובל לעשות שימוש במכפיל FFO לשווי שוק בחברות ריט/נדלן מניב. על מנת להבין עד כמה השימוש בFFO משמעותי עבור חברות דירוג ומנפיקים אשר מדרגים בין היתר את איכות החברה בין היתר באמצעות המדד הזה ומדדי FFO נוספים כמו יחס כיסוי בין סך החוב הפיננסי לFFO.
במילים פשוטות הFFO הוא מדד רווחיות של נכס או נכסים המנטרל אירועים חד פעמיים.
NOI – Net Operating Income
NOI הוא פרמטר תפעולי בו נעשה שימוש בחברות המשקיעות בנדל”ן מניב. NOI הוא פרמטר תפעולי בו נעשה שימוש בחברות המשקיעות בנדל”ן מניב. הNOI מכליל את הכנסות החברה מהנכסים המניבים שלה כולל שכר הדירה ודמי ניהול ללא עלויות התפעול. NOI הוא פרמטר הכולל את הכנסות החברה מנכסיה המניבים מכל סוג, בעיקר דמי שכירות ודמי ניהול, בניכוי העלויות הנדרשות לתפעול האתרים. הNOI לא מתחשב בעליית ערך הנכס על ידי כפי שחברות מדווחות בדוח רווח הפסד ולכן הוא מתייחס אך ורק ליכולת של הנכס המניב לייצר מזומנים. חלק מהחברות מדווחות בדוחותיהם באופן וולנטרי על NOI של נכס בהשוואה לשנה קודמת על מנת להראות האם ההכנסה התפעולית נטו השתפרה, לא השתנתה או הורעה. מדד זה משפר את היכולת שלנו להבין את איכות ניהול הנכסים והיכולת להפיק מהם את המירב.
במילים פשוטות אם בניין משרדים מכניס 10 מיליון₪ והוצאות התפעול שלו בגובה 1מיליון₪ שנתי הNOI שלו הוא 9,000,000₪. הNOI מודד את הרווחיות התפעולית של הנכס לפני מיסים ומסייע לקבוע את שווי הנכס.
*לסיכום NOI ו FFO הם למעשה שני מדדים שעוזרים לנו לבדוק את החברה הן ברמת הנכס (אם מפורט ברמת נכס) והן ברמת הפרוטפוליו. נהוג לומר שעסק שווה את תזרימי המזומנים החופשיים שהוא יודע לייצר. נכסים מניבים אכן עונים להגדרה הזו וכדי לדעת כמה לשלם עליהם נתחיל בלהבין מה ניתן להפיק מהם.
מתוך אתר מאיה, חברת ריט 1, דוחות כספיים ליום 30 בספטמבר 2021
DRIP – Dividend Reinvestment Plan
אחת הנקודות שיש לשים לב אליה בכל הקשור לנדל”ן היא הריבית דריבית. לא מעט משקיעים המתמחים בהשקעות בשוק ההון מותחים, ובצדק ביקורת על הקושי לייצר תשואת ריבית דריבית בנדל”ן ולדעתי בצדק רב. רבים מהמשקיעים בדירות/נדל”ן מניב בוחרים להשתמש בתזרימים הפנויים כדי לשדרג את רמת החיים שלהם במקום להגדיל את מצבת הנכסים שלהם. כמובן שלכל אחד יש את סדר העדיפות שלו ואינני שופט איש, אך מנקודת מבט עסקית הדבר הנכון הוא להשקיע את הרווחים המתקבלים להמשך הגדלת פוזיציה בהשקעה זו או אחרת, במקרה זה דיבידנדים על מנת לרכוש חלקים נוספים של העסק ובכך להגדיל את הדיבידנדים שיתקבלו בעתיד, שוב ושוב. בתוכנית Drip – Dividend Reinvestment Plan למעשה במקום לקבל דיבידנד ניתן לקבל מניות נוספות ובכך להגדיל את החלק היחסי שלנו בחברה. נאמר שיש לנו 100 מניות של חברה שסך ההון הרשום למסחר שלה מסתכם בכ 10,000 מניות במקום לקבל בחלוקה רבעונית או שנתית 7 אגורות למניה, שישקפו דיבידנד שנתי של 7 אחוז עבור ההשקעות שלנו, נקבל 7 מניות נוספות ובכך נגדיל את חלקנו היחסי בחברה. בחלוקה הבאה במידה ואחוז הדיבידנד לא ישתנה נקבל מספר מניות גדול יותר שישקף את חלקנו היחסי שגדל מהחלוקה הקודמת וכך למעשה נגדיל את חלקנו לאורך זמן. זו דרך מצוינת לייצר ריבית דריבית בנדל”ן, היתרון המרכזי כפי שכבר ציינתי שניתן להתמקד בסקטור נדל”ני שאנו צופים לו עתיד עדיף על סקטורים אחרים. למשל בשנים האחרונות סקטור הנדל”ן הלוגיסטי קיבל תאוצה והשקעות רבות, המעבר לאונליין והצורך במחסנים אוטומטיים יצר מצב בו חברות רבות משקיעות מכספן כדי להקים מחסנים. זו רק דוגמה אחת לתחום שאפשר להקצות אליו חלק מתיק הנכסים שלנו.
לסיכום אני רוצה לפרט מדוע אני אוהב חברות ריט באופן אישי.
אני חושב שמשקיע צריך לדעת למנף את כספו, זמנו יכולותיו. אם מנהלים את הקרן אנשי המקצוע הטובים ביותר בתחום, אנשי מימון עם רקע בהשבחה ורכישה של נכסי נדל”ן הרי שיתכן ומדובר ביתרון גדול עבור התיק שלכם.
אני חושב שכל אחד צריך להכיר את יתרונותיו. אני רואה יתרון משמעותי כאשר אני בוחר בחברת ריט עם אנשי המקצוע הנכונים, הטבות המס, הסביבה הרגולטורית, תיק נכסים שאבחן אותו. אני רואה את היתרונות בניהול הקרן ובהתאגדות מסוג זה.
רוצים לכתוב על השקעה שהשפיעה עליכם ? ספר משנה חיים ? עסקת נדל”ן או מניה שכדאי לכולם להכיר ? צרו איתי קשר כאן yozmim.invest@gmail.com
המידע הכלול בסקירה זו מהווה אינפורמציה ראשונית וחלקית בלבד. סקירה זו ו/או המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ/שיווק השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא. אין לראות בסקירה זו הצעה, המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא לביצוע עסקה כלשהי בניירות ערך או בכל מוצר פיננסי אחר. עורך סקירה זו עוסק בין היתר בניהול קרן “ארביטראז’ ואליו” והוא מחזיק/עשוי להחזיק בנייר הערך המצוין בסקירה זו. האמור בסקירה זו נאסף ו/או מתבסס על מידע ממקורות שונים אשר לא נבדק על ידי עורך סקירה זו. במידע הכלול בסקירה זו עלולות להיות טעויות ו/או שינויי שוק ו/או שינויים אחרים. כמו כן, המידע כולל תחזיות, הערכות ומידע אחר צופה פני עתיד שמידת התממשותם אינה ודאית כלל. העובדות והנתונים המפורטים במסגרת המידע הנמסר זה הינם כפי שידוע (as is), ללא כל ודאות או מתן התחייבות לדיוקם, או לכך שהציפיות וההערכות המתוארות אכן יתממשו, ותוצאות ציפיות והערכות אלו עשויות להיות שונות באופן מהותי מהתוצאות המתוארות במסגרת המידע. עורך הסקירה אינו לוקח על עצמו כל אחריות שהיא לכל הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ו/או עקיף, שיגרמו למי שמסתמך על האמור בסקירה זו, כולו או חלקו, ככל שייגרמו, ואינם מתחייבים כי שימוש במידע הכלול בסקירה זו עשוי ליצור רווחים בידי העושה בו.
