לכל משקיע יש את העסקה שמייצרת את התחושה שמשהו השתנה. שכמשקיע אתה מבין טוב יותר איך מבצעים עסקה ואיך ניגשים אליה. לתחושתי העסקה שביצעתי באוקטובר באשקלון היא הזו שהגדירה אותי.
אם בעבר חיפשתי לקנות נכס סביר בזול להשכיר לחכות לפטור ולמכור ברווח אז העסקה הזו התנהלה אחרת לגמרי מההתחלה ועד לשלב שבו אני מתיישב לכתוב אולי לסכם את הדברים.
באוקטובר 2021 קניתי דירה באשקלון, הדירה קו ראשון לים, מגדל, קומה גבוהה כלומר נכס עם פוטנציאל להיות משווק כאיכותי.
כשנשאלתי על העסקה אז בהתחלה השאלה היית מה הקשר אשקלון, הרי מכרתי שלושה חודשים קודם דירה בחולון, מהמרכז לפריפריה כשהמחירים טסים ? אין בזה היגיון. הדירה מכרה את עצמה. בפעם הראשונה שנכנסתי אליה, הכל היה מחריד, המטבח היה שבור לגמרי, החדרים היו גדולים, הסלון עצום, יונים מתות אבל ראיתי את הפוטנציאל, יפיפייה שצריכה מייק אובר. נכנסתי לדירה והיית לי תחושה של וואו יש פה פרויקט.
ראיתי פוטנציאל, ראיתי שיפוץ יחסית פשוט, שמתי לב למיקום, לאפשרויות של הנכס, לשכירות באזור, לקו הים באשקלון שבחלקו הולך ומצטמצם עבור רבים, בדירה הזו אין אפשרות לצמצם את הנוף מפאת הגובה והמיקום.
הנוף מהזריחה בבוקר עד לשקיעה בלילה ולים ולספינות שעוגנות באזור.
כשראיתי את הנכס ידעתי שאם יהיה שלי ואם נסתדר מבחינת המחיר, אעשה את השאר כדי שהדירה תעשה את הצד שלה בעסקה.
אחרי שקיבלתי מפתחות נעזרתי באבא וסידרנו את הבסיס של הדירה. לקחתי רביעי – חמישי חופש והמשכתי בימי הסופ”ש. קודם כל זרקתי זבל, זה לבד לקח לי כמה שעות טובות. הדירה הזו היית מלאה בזבל בלתי נגמר.
תיקונים, צבע, חיזוק של כמה אירועי בטיחות – הכל לפי התוכנית.
היה לי תקציב של 22,000 ש”ח לשיפוץ הנכס. לקחתי בחשבון שאני זקוק למזגן ובגלל הגודל העצום של הנכס מדובר במזגן מרכזי. קיבלתי הצעות מחיר ובסופו של דבר המזגנים נרכשו והעבודה בוצעה.
באותו הסופ”ש צבעתי פעם ראשונה בחיים שלי דירה, שתי ידיים שמאליות לגמרי אבל משהו בעבודה הזו נתן לי שקט. היה מגניב לצבוע פעם ראשונה. רציתי לצמצם בעלויות ככל הניתן ולא הפריע לי להקריב סופ”ש אחד.
בשלב זה של הפרויקט כבר פרסמתי את הדירה באתרים השונים והתחלתי להביא לקוחות לראות את הנכס.
ידעתי מראש שהתקופה פחות טובה להשכרה אבל לא היית לי ברירה, המשכנתא כבר נלקחה ואני משלם עליה כל חודש מכיסי בשלב הזה. אני כמובן רוצה להביא דייר כדי שהוא יגור בנכס, ימלא אותו ברהיטים ובנראות של בית.
הדייר ישלם לי שכ”ד שבתורו יחזיק את המשכנתא וישאיר כמה מאות שקלים בכיס וככל שעובר הזמן המשכנתא יורדת לאט ובזהירות.
אני עוקב כל חודש כחלק מהמאזן החודשי שלי מה קצב ההתקדמות של המשכנתא. לפי הבדיקה שלי אם אני לוקח בחשבון את התזרים הפנוי ואת הסכום החודשי הממוצע של הקרן שיורד מהמשכנתא ובחלוקה להון שהושקע בנכס מקצה לקצה המספרים דיברו בעד עצמם – 7.6%.
כשרציתי לוודא שאני עובד נכון אז בדקתי מה התשואה הממוצעת על נכסים דומים באזור, במילים פשוטות לוקחים את מחיר הנכס ובודקים את השכירות השנתית, בדיקות שלי הראו שהמספרים סביב 3.15% באזור בעוד הנכס שלי מייצר 4.5% או במילים אחרות תוצאה טובה ב42% מהבנצ’מארק.
יכול להיות שיש חוסר דיוק מסוים אבל השורה התחתונה די ברורה :
הנכס נקנה במחיר טוב
התשואה בהתאם לסעיף הראשון – מספקת.
fast forward שמונה חודשים
כמשקיע אם אתה רחוק מההשקעה שלך פיזית אתה צריך למצוא דרך להתעדכן בסביבת ההשקעה.
לכל אחד יש את השיטות שלו ואני תמיד שמח לשמוע ממשקיעים איך הם עובדים ומה השיטות שלהם, אני מקפיד אחת לשבועיים לבדוק את האזור מבחינת דירות שיוצאות לשוק, לשוחח עם מתווכים שאני מכיר וכאלה שלא והכי חשוב לדבר עם בעלי הבתים שמוכרים את הנכסים שלהם. היתרון באזור שיש כמות נכסים גדולה היא ההיצע שעוזר להבין מה קורה בשוק.
תוצאות המעקב שלי מעלות שהמחירים באזור טסו בצורה מבהילה ויתכן ובמצב אופטימי במיוחד אוכל לקבל החזר השקעה שיעמוד על אחוזים ניכרים. תשואה על ההון העצמי של 7.6% היא נחמדה ותומכת בהשקעה אבל קיימות הזדמנויות כאלה בשוק ועבור זה אין סיבה לשפץ ולהשקיע את הזמן והאנרגיות שהשקעתי בעסקה הזו.
עבורי זו התשואה הפרותית, היא כמובן בונוס נחמד אבל אני זוכר את העיקר – רווח הון
אז מה למדתי מהעסקה בינתיים ?
- להקשיב לכולם אבל להחליט לבד. קיבלתי כל מיני מסרים במהלך הזמן בנוגע לנכס הזה.
כשרכשתי נאמר לי שקניתי בזול אבל לא באופן ניכר, היום אני מקבל הצעות שבחלקן מתמחרות החזר השקעה של עשרות אחוזים. המשותף לשני המצבים האלה שאין לי מושג מה האינטרס של הדוברים.
אני מקשיב, מעכל ומעבד את הדברים. עוד לא מגיע לכדי החלטה כזו או אחרת.
אני זוכר שאת הכסף סופרים במדרגות והדבר החשוב ביותר הוא להביא קונה שמוכן לשלם את הסכום שאתה מעריך שמגיע לך ושוכר שישלם את שכ”ד שאתה מעריך שמגיע לך. כל השאר הערכות / דיבורים. - תוכנית א’ חייבת להיות מגובה בתוכנית ב’.
אחד מהלקוחות שבא לראות את הנכס לא הסכים למחיר שדרשתי עם המטבח הקיים, הוא ביקש להחליף אותו באחד חדש. התקציב של 22,000 ש”ח עף מהחלון ובמקומו התקציב עלה בהתאם. יש בדירה מטבח חדש שמשפר את הנראות של הבית משמעותית. למרות התחייבות מפורשת שלי שאחליף את המטבח אותו לקוח פוטנציאלי לא הסכים לחתום על חוזה – שכר הדירה שדרשתי ממנו עלה לאחר התקנת המטבח. - כאשר בוחרים מה לשפץ, משפצים אך ורק בנקודות שיודעים שיהיה עליהן החזר השקעה.
מטבח חדש ניכר מאד כאשר רוצים למכור נכס.
מזגנים חדשים הם פלוס לרוכשים פוטנציאלים של דירה גם למשקיעים שידעו שלא יצטרכו להשקיע הון נוסף.
כל משקיע והיחס שלו להחזר ההשקעה אבל אם לקנות ריהוט לדירה יצור מצב שאתם מחליפים כסף ולא תצליחו להוציא את הכסף בשכ”ד החודשי / מכירה, אל תעשו את זה !
לחץ עובד מצוין.
אל העסקה הגעתי כאשר 3 חודשים לפני מכרתי נכס. עסקה מוצלחת שכתבתי עליה כאן.
כמובן שברגע שחלק מהכסף נכנס ישר מתחיל לחץ, מה עושים עם הכסף ?
המדיניות שלי ברורה ו”ועדת ההשקעות” לא מעבירה כל עסקה. הלחץ יוצר הבנה שחייב לחפש את העסקה הבאה, מהר ככל האפשר ועומדת בקריטריונים המדויקים שלי.
אולי מזל אולי אקראיות, אין לי מושג וזה גם לא כל כך חשוב, המציאות לימדה אותי, ולא בפעם הראשונה, שלחץ מייצר הזדמנויות.
לא מתאים לכל אחד אבל אם אתם יודעים לפעול טוב בלחץ, הכניסו את עצמכם ללחץ.
לחץ כמנוף, הון במינוף.
תמונה מהמרפסת בשקיעה :
רוצים לכתוב על השקעה שהשפיעה עליכם ? ספר משנה חיים ? עסקת נדל”ן או מניה שכדאי לכולם להכיר ? צרו איתי קשר כאן yozmim.invest@gmail.com
