מחירי הנדל”ן בישראל לאן ?

אמל”ק: כל עוד לא תשתנה מדיניות הרשויות למחירי הנדל”ן אין ברירה אלא לעלות.

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסוף 2021 יש בישראל כ- 9.44 מיליון תושבים, 160,000 תושבים נוספו, גדלנו ב 1.7% בשנה שחלפה. על פי ה OECD שיעורי הילודה בישראל הינם גבוהים במיוחד.

מתוך מצגת מגוריט 2021, רבעון 3

כאשר במדינה מסוימת קצב גידול האוכ’ עומד על 2, למעשה המדינה לא גדלה ולא קטנה, משמע אפשר לצאת מתוך נקודת הנחה שמדינה שקצב הגידול שלה מעל 2 גדלה ומתחת ל2 קטנה – ילודה שלילית. כפי שניתן לראות מהתמונה ישראל היא המדינה עם שיעור הילודה הגבוה בעולם המתקדם -3.09.
במילים פשוטות אנחנו גדלים הרבה יותר מהר משאר העולם ולכן עלינו להדביק את קצב הגידול בנפש, בבנייה של יח”ד(יחידות דיור). כמובן אני בפוסט הזה לא אגע בכל הקשור למגמות גירושין והשפעותיהן האפשרויות על הביקוש וההיצע.

כדי לבסס את הנקודה אני רוצה שנתקדם לתחזית עבור האוכ’ עד 2035, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

תחזית אוכ’ ישראל עד שנת 2035, הלמ”ס

בסוף שנת 2035 צפויים להיות במדינת ישראל עוד כמעט 2 מיליון בני אדם.

עכשיו כשברור שמבחינת אוכלוסייה אנחנו גדלים בצורה מהירה ביחס לעולם המערבי. אנחנו צריכים לדבר על היצע הנכסים. הרי אם יבנו יח”ד בקצב הגידול לא אמור להיות מחסור בדירות. ההיצע ידביק את הביקוש.

בפרק ” צורכי הדיור ” בתוכנית האסטרטגית של המועצה הלאומית לכלכלה ערכו חישוב מה יהיו צרכי הדיור של האוכ’ במדינת ישראל עד שנת 2040. ההערכה שלהם מחולקת ל 5 תקופות זמן ומספר יחידות הדיור הנדרשות לכל תקופה.
2020-2017 : 52,000 יח”ד לכל שנה
2021-2025 : 55,000 יח”ד לכל שנה
2016-2030 : 61,000 יח”ד לכל שנה
2031-2035 : 65,000 יח”ד לכל שנה
2036-2040 : 67,000 יח”ד לכל שנה 

על מנת לעמוד בביקוש עד שנת 2040 על המדינה לבנות 1.5 מיליון יח”ד. בחיים כמו בחיים חשוב להבין את המקל ואת הגזר ופה אני בוחר בציטוט מתוך אותה עבודה מרתקת :
“בעשור הראשון של שנות האלפיים פעלה מערכת התכנון בהיקף נמוך משמעותית מגידול צורכי הדיור של האוכלוסייה בשנים אלה. בשנים 2000-2011 אושרו במדינת ישראל בממוצע כ-26 אלף יחידות דיור לשנה בלבד. לעומת זאת, היקף הגידול השנתי בצורכי הדיור של האוכלוסייה עמד בשנים אלה על כ-45 אלף יחידות דיור לשנה” – במילים אחרות המחיר של לא לעמוד בקצב השיווק המדובר ובדגש על אזורי הביקוש שבהם אנשים באמת רוצים לגור = עליית מחיר חדה. אנחנו שומעים חדשות לבקרים על תוכניות של שרדי אוצר שונים ומשונים להוריד את מחירי הדירות והנתונים שהצגתי עד כה עוסקים בשיווק שמטרתו – עמידה בצרכי הדיור הגדלים בישראל, לא הורדת המחיר.
ע”פ הנתונים בין השנים 2016-2020 היעד הממשלתי 52,000*5= 260,000 יח”ד ובזמן המדובר נבנו רק 249,200 כלומר חוסר של 10,800.
בחציון הראשון של 2021 החוסר שנוצר 7,765 יח”ד שמצטרף לחוסר מהשנים הקודמות כלומר נכון לחציון הראשון של 2021 החוסר עומד על 18,565 יח”ד. 

בואו נסכם עד כה, אנחנו מבינים שאנחנו גדלים מהר (אקספוננציאלי) ביחס לשאר מדינות העולם המערבי/מתקדם. אנחנו מבינים שנכון להיום אנחנו לא עומדים בקצב שמשרדי הממשלה השונים קבעו ואנחנו יודעים שנוצר פער בין חמש ספרות בחוסר מצטבר לפי שהכללנו את כל שנת 2021  .And Counting
אז כדי לנסות לעזור להפנים כיצד מתנהלות רשויות המדינה אני רוצה לצטט מתוך אותו מסמך מדובר של המועצה הלאומית לכלכלה : 

“על-מנת לבנות דירה בישראל נדרשות כ-12-15 שנים, החל מלידתה על שולחן השרטוטים ועד למסירת המפתח לרוכש. רק כ-2-3 שנים מתוכן הן זמן הבנייה בפועל של הדירה. שאר הזמן הנדרש נובע מהליכים בירוקרטיים ממושכים (חלקם חיוניים ורובם ממושכים יתר על המידה), מהקמת תשתיות נלוות לדירה ומחסמים שונים, שמקורם, לרוב, בחוסר סנכרון בין הקמת התשתיות והמגורים.”

התקדמנו.
כשאני שואל אנשים מה לדעתם המוצר המרכזי בנדל”ן אני מקבל כל מיני תשובות לא נכונות :
הדירה עצמה, הקבלן, הרוכשים אפילו שמעתי חומרי הגלם. האמת היא שהתשובה די פשוטה : הקרקע.
באופן גס עלות של נכס – דירה : 
עלות הקרקע + עלות הבניה + הבירוקרטיה + רווח יזמי = מחיר הנכס/הבניין, פשוט.
מחיר לדונם בניה בתל אביב, באר שבע וחיפה הוא שונה באופן דרמטי.
עלות הבניה באופן גס לא מאד שונה בין חלקי הארץ, היא כמובן לא זהה אבל פה לא קבור הכלב. עיקר ההבדלים הם במחירי הקרקע שכאמור אינה מוצר בשפע בארצנו הקטנטונת. האם אפשר לשווק כמויות גדולות של קרקעות בפריפריה ? כמובן, השאלה אם יש צורך וביקוש לכך. האם יש מספיק מקומות עבודה, איכותיים ומספקים בכל הארץ, התשובה לצערי היא לא. על פי כל נתון, במרכז התושבים משתכרים בשכר הגבוה ביותר והביקוש הגדול הוא במרכז הארץ.
בנקודה הזו הייתי רוצה להביא לידיעת מי שלא יודע ש 93% מהקרקע שהיא כאמור המוצר העיקרי בנדל”ן היא בבעלות לא אחרת מאשר מדינת ישראל או רמ”י – רשות מקרקעי ישראל. כלומר המדינה “מחזיקה” את הנכס העיקרי והיא המשווקת של הקרקעות במדינת ישראל. 

מתוך תוכנית שיווקים למגורים 2021 – רמ”י
כמובן שהתמונה המצורפת היא רק חלק מהתוכנית במרחב מרכז ובכל זאת בולט שלא מדובר בתוכנית שתשתנה את המצב. לא מדובר בבנייה מסיבית באזורי הביקוש. במילים פשוטות, המדינה מחזיקה ברב הקרקעות אבל חלק משמעותי מהן לא באזורי הביקוש.
זוכרים שדיברנו על קצב הגידול המהיר של האוכלוסייה ?
אם קצב הגידול מהיר, התכנון לקוי, הביצוע לא עומד ביעדים והשיווק לא באזורי הביקוש, מה אתם חושבים שיקרה למחירים באזור המרכז ? 

מתוך תכנית עבודה לכנסת ה-24

ועכשיו לחלק האחרון בפאזל – התחדשות עירונית.
נדמה לי שכל מי שגר במרכז שם לב לכמות הפרויקטים ההולכת וגדלה. כל מי שמתעניין בקניה של נכס שמע את שני הביטויים המרגיזים ביותר “התחדשות עירונית ופוטנציאל”, כמה שאנחנו אוהבים למכור חלומות.
לענייננו. על הנושאים שכתבתי אפשר להסיק מסקנה בצורה די ברורה ולהבין שאנחנו יוצרים קטסטרופה במו ידינו. 

התחדשות עירונית אינה זהה לקניה של מגרש, פיתוח של המגרש ובנייתו. ההבדל טמון בכך שבפרויקט התחדשות עירונית הורסים בניין קיים ובונים אחד עם זכויות רבות יותר. אם בבניין המקורי היו 8 יח”ד ולאחר ההתחדשות העירונית 16 יח”ד הרי שרק 8 יח”ד הן תוספתיות לשוק. כלומר בהיבט מאקרו של מחירי הנדל”ן 8 נכסים הפכו מנכסים יד 2 לנכס יד ראשונה. מבחינת ההיצע הנכסים הללו נשארו באותו סטטוס בדיוק.
התחדשות עירונית היא פוטנציאל עצום ליצור יש מאין יח”ד נוספות באזורי הביקוש, לפי המועצה הלאומית לכלכלה עד 2033 השטחים במרכז הארץ הזמינים לבניה יגמרו. התחדשות עירונית היא למעשה פתרון ישים שיכול לשפר את המצב במידה והכמויות בפרויקטים יגדלו בדגש על יח”ד תוספתיות.
דבר אחד אפשר לומר בשלב זה, אם קצב ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש לא יתחיל להתקדם במהרה ההשפעה על המחירים תהיה בהתאם.
התחדשות עירונית מבחינתי זו כרגע תעלומה, אני סקפטי לגביה. ההתכנות שלה היא אמיתית לגמרי ויש אפשרות להפןך את אזור המרכז לחדיש יותר, יפה יותר ובעל כמות יח”ד הולכת וגדלה. מצד שני, קיימים חסמים רבים כמו דיירים סרבנים, עיריות שלא בדיוק מעודדות את המהלך, תשתיות שצריכות להיבנות ואולי הדבר המגביל ביותר, בירוקרטיה שקיימת בענף הנדל”ן ורשויות המדינה.

אז לאן מחירי הנדל”ן? למעלה. כמה למעלה? הרבה.

סייגים :
*מגמות הריבית יכולות לשנות את המגמה שאני מציג בפוסט.
*שינויים ביכולת ההשתכרות של האוכלוסייה בישראל.
*הגבלות ושינויים של בנק ישראל בכל הקשור למינוף לדירה יחידה / שניה וכן הלאה.
*שינוי במגמות העבודה ומעבר לעבודה מרחוק

רוצים לכתוב על השקעה שהשפיעה עליכם ? ספר משנה חיים ? עסקת נדל”ן או מניה שכדאי לכולם להכיר ? צרו איתי קשר כאן yozmim.invest@gmail.com