בחודש אוקטובר 2021 מכרתי דירה בחולון שקניתי בשנת 2019, העסקה נועדה לפליפ קצר שבגלל הקורונה מועד המכירה נדחה. במקום שנה וחצי החזקתי בה קצת יותר משנתיים. אני מודה שבתחילת מגיפת הקורונה חששתי שהמחירים ירדו ולא אקבל את המחיר שהערכת השווי הפרטית שלי אומרת שאני צריך ורוצה לקבל. ידעתי שקניתי במרווח ביטחון מספק ושהסיכויים שאפסיד מהעסקה די נמוכים. חששתי ולכן החלטתי לחכות. בדיעבד לחכות היה הצעד נכון ולא רק שהצלחתי למכור את הנכס, באמצעות נחישות, עקשנות ויכולת מכירה די טובה הצלחתי לקבל יותר מהמחיר שהגיע לי,קיבלתי את המחיר אותו פרסמתי במודעת יד 2. לרב מוכרים כותבים מחיר על מנת להתגמש מעט ולתת לקונה תחושת ניצחון שקרית.
אני מניח שהרבה אנשים שמכרו נכסים בשנת 2021 יוכלו לשתף את הטירוף שאחז בשוק, בהלה לזהב = בהלה לנדל”ן.
כאשר קניתי את הדירה הרבה אנשים בסביבה שלי הרימו גבה, לא בדיוק הסכימו עם המעשה ולא בדיוק הבינו למה. הדירה היית מוזנחת בצורה יוצאת דופן, נדרשה הרבה עבודה ובגלל המהירות שבה הדירה נרכשה לא היה מספיק זמן כדי לבדוק את כל התקלות האפשרויות. כלומר היו בעיות שחיכו לי שלא ידעתי (היו יותר). הגדיל לעשות אחד מחבריי ושיתף את אביו, איש עסקים שבזמן כתיבת שורות אלה מחזיק בנכסי נדל”ן בשווי של 8 ספרות (אולי יותר..), אותו איש עסקים התקשר אלי בדאגה בניסיון להניא אותי מהקניה. הוא הכיר את חולון מצוין ותיאר בפני כל מיני תרחישים והוסיף שהמחיר שלי יקר מאד ואני הולך להפסיד כסף.
תחילה אותם סקפטים לא גרמו לי לחששות, להיפך. הקנייה אומנם נעשתה בחיפזון וסגרנו הכל בתוך ימים. אבל הכרתי את השוק היכרות מעמיקה, שוחחתי עם מתווכים, הגעתי לעירייה כדי להבין מה נקודות החוזקה של הנכס ובחנתי את השוק לא רק בהיבט הרחוב אלא גם לפי המפרט של הדירה עצמה. חקרתי את הפרמטים אופקית ואנכית. סמכתי על שיקול הדעת שלי. ברגע שאותו אדם התקשר היה לי ברור שמדובר באדם מאד מנוסה שניהל חברת נדלן גדולה ויוזם בניה בכמה אזורים בארץ, כלומר לא משקיע “דירת מגורים” קלאסי. אני מודה שהוא הפך לי את הבטן.
סקירת השוק שלי הצביעה שביום הקניה אני ברווח על הנייר 20% ביום רע וסביב 25% ביום טוב, סכום כסף לא מבוטל.
את תהליך קבלת ההלוואה אני יכול לתאר כמתיש. בתור לווה יחיד ללא הכנסה מרשימה מידי באותה תקופה אני יכול לומר שהבנק רצה להגדיל את אחוז המשכנתא שהוא נותן לי כנראה בצדק. אני בתור בנאדם שמבין את ערכו של כסף רציתי להשקיע בעסקה כמה שפחות ולקחת כמה שיותר. משוכנע במחקר שעשיתי ידעתי שעלי להתעקש שההון העצמי שיופקד לעסקה יהיה נמוך ככל הניתן.
ידעתי שעלי לתת לזמן לעשות את שלו, השכירות תכסה את המשכנתא וברגע שיעברו 18 חודשים לא אצטרך לשלם מס שבח. הכסף בקירות כידוע.
התוכנית שלי היית מאד ברורה וכדי לעשות “סיפור ארוך, קצר” אומר שבסופו של תהליך הדירה נמכרה במספרים טובים יותר מאלה שחשבתי בזמן הקניה. העסקה עזרה לי להשלים את המטרה הפיננסית המרכזית שקבעתי לעצמי לפני מספר שנים.
למדתי מהאירוע שני דברים:
- “Be a student not a follower – jim rohn.”
קשה לחקות אנשים, וזה בכל מקרה לא נכון. אם אתם מכירים אדם שהוא בעל ידע, ניסיון או תפיסה ייחודית נסו ללמוד ממנו. לאנשים יש אינטרסים שאתם לא יכולים לזהות, יכולת לקחת על עצמם סיכונים שאתם אולי לא יכולים או מוכנים. מומלץ לכל אחד לדעת לשוחח עם אנשי מקצוע אך חשוב להבהיר מהרגע הראשון, אתם מקבלים את ההחלטות, אתם מובילים ואינכם נותנים לאיש להחליט עבורכם. יש הבדל בין מינוף באמצעות שימוש בידע מקצועי של אדם לעומת התבטלות מוחלטת. ההונאה מתחילה כאשר מפסיקים לחשוב.
2. אותו איש עסקים ששמו משתרבב מידי פעם לעיתונים הוא איש הנדל”ן הטוב ביותר שאני מכיר (ואני מכיר כמה). הוא יודע לפעול בתנאי אי ודאות, הוא מנכ”ל חברת נדל”ן ויש לו את הקשרים שמאפשרים לו להגיע לעסקאות ולמימון בהיקפים שלאדם הממוצע אין. הוא עולה עלי בכל פרמטר וחשוב לי שלא יהיה ספק קל שבקלים מי בעל הידע והניסיון מבין שנינו. ובכל זאת, אני זוכר שלידע אין יתרון במקום שבו נדרשת סקירת שוק עדכנית ונקודתית. האם עצם הניסיון שלו אומר שהוא מכיר כל שוק בכל נקודת זמן ?
האם הערכת השווי שלו על סמך מידע חלקי שהתקבל אמורים לגרום לי לרדת מעסקה שאני יודע בוודאות שכל הפרמטרים שלה מעידים על BUY ירוק בוהק וזועק ? העסקה התבצעה בתנאי אי ודאות מובהקים, נדרשתי לקבל החלטות ומהר. ולצד הלחץ הזה היה קנס בגובה 10% מסך העסקה במידה ואסוג. שאלתי את עצמי את השאלות הבאות ובסדר הזה : האם דירות 2 חדרים נמכרות במחיר שהצעתי ? לא, כפי שאמרתי 20% יותר ובדקתי היטב מול מתווכים ודירות שאליהם הגעתי בעצמי. הפכתי את רשות המיסים ואפילו דפקתי על דלתות באזור כדי להבין טוב יותר מה המצב בסביבה.
האם לדירה יש נקודות ייחוד מרכזיות למכירה עתידית ? חד משמעית כן !
יתרונות הנכס היו :
* האזור מיועד פינוי בינוי ובעדיפות גבוהה
*יש אפשרות חוקית להרחיב את הנכס
*הרכבת הקלה, הקו הירוק עתיד לעבור בסביבת הנכס. שתי תחנות יהיו במרחק 100 מטר אווירי.
*הנכס קרוב לאזור התעשייה, כלומר למקומות עבודה.
*הנכס אמור להיות קל להשכרה.
אני ממליץ לכל אחד ואחת שקורא את היתרונות האלה לחשוב עליהם לא רק בתור קריטריונים חשובים להשכרה וגם לא רק ידע במסגרת “דע מה אתה רוכש” אלא לא פחות חשוב – כלים עתידיים למכירה.
כפי שציינתי מכרתי את הנכס ואני יודע לסכם את התהליך. המכירה היית מהירה ואיכותית מפני שהכנתי תוכנית מכירה. הבנתי על מה צריך לתת את הדגש, מה היתרונות הבולטים של הנכס ומה הפוטנציאל שניתן לגבות בנתונים ועובדות שהקונה הפוטנציאלי שלי ישלם עבורם וישלם ביוקר.במידה ומשהו ישתבש, אם שוק הנדל”ן ירד ב 10% בחצי שנה הקרובה האם אפסיד חלק מהקרן ? ידעתי שאני קונה את הנכס עם מרווח ביטחון מספק ששומר עלי ועל הקרן שלי.
מעטים הם הסיפורים הסקסיים בעיניי כמו אלו שמדברים על השקעה כנגד הדעות המוסכמות, ודאי של מומחים. בסופו של תהליך זו היית אחת מהעסקאות הטובות ביותר שעשיתי, זו גם עסקה שיצקה בי ביטחון עצמי בתהליך שאני עובר, עשיתי עסקאות לפניה וגם אחריה (עוד נגיע לזה), אבל אם אי פעם ישאלו אותי על עסקה שבה התמודדתי עם חוסר ודאות גדול, קושי במימון, אתגר לנהל את הנכס, איומים מצד שכנים זו ללא ספק תהיה העסקה הזו.
רוצים לכתוב על השקעה שהשפיעה עליכם ? ספר משנה חיים ? עסקת נדל”ן או מניה שכדאי לכולם להכיר ? צרו איתי קשר כאן yozmim.invest@gmail.com
קטע מעניין ומלמד המון על שבסוף אתה המורה הכי גדול של עצמך, כמובן לא לפני שעשית את הבדיקה הכי מעמיקה שאפשר על הנכס. אינטואיציה אישית מביאה המון פעמים להישגים גדולים.
מאחל לך רק הצלחה 🙂
החכמתי מאוד. קרה לי לא פעם שקיבלתי רגליים קרות ואחר כך לא הצלחתי להבין למה. שיעור חשוב